投資をしていると言っても株式投資100%で
債権、先物、不動産、REITなど一切扱ってません。
バフェットマーライオンです。
(ここでの株式とは企業発行株のみです。)

シンガポールは投資をする環境として
優れた点が数多くあります。

その環境下でなぜ株だけなのかシリーズとして
今回はなぜREITではなく株なんだということを
まとめさせていただきました。

REITは不動産業者に有利な商品

REITとは

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REITの正式名称は「不動産投資信託」で
噛み砕いて言えば多くの投資家から集めた資金で
不動産に投資すること、と認識しています。

具体的な解説はここでは省略させていただきますが
日本でも2001年に始まってから、まだ20年未満の
比較的新しい投資商品ですが人気ありますよね。

ここシンガポールも国内の市場の伸びや
近隣諸国への投資範囲の広さ、多様さから
人気の投資商品の一つと言っていいでしょう。

そんな人気のREITですがその仕組みを考えた時に
私には手が出せないなと考えました。

REITは投資信託

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REITは先に述べたように投資家から集めた資金で
運用業者が運用して得た収入、利益の一部を
投資家に分配、還元する「投資信託」です。

株式にも投資信託はありますが私は
この投資信託の仕組み自体を信用していません。

投資の世界には多少の上手い下手はあっても
必勝ということはあり得ませんので
株も不動産も素人の私がプロにお金を預けて
運用してもらう方が良い結果を得られるかというと
そうとは限りません。

必勝できるとしたらインサイダー取引の疑いのある
違法業者として見たほうがいいとすら思います。

それであれば、無駄な信託手数料を支払うよりも
自分で直接市場価格の株を購入できるほうが
納得感もあっていいじゃないかという判断です。

もちろんREITは株式投資信託とは異なりますが
「プロによる運用益の拡大」という点においては
信頼できるものではありません。

REITは不動産業者のためにある?

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REITはその生まれや特徴、性質から
不動産投資と比較されることが頻繁にあります。

不動産投資はその管理運営の手間や
初期投資に必要な資金が高額ということで
不動産の素人には手の出しにくい投資商品です。

そこで考えた頭の良い不動産業界の人たちは
管理運営を引き受けて、投資資金も低額にして
不動産の購入や売却を促進して手数料で儲けていく
REITというビジネスモデルを誕生させました。

この細切れにして(購入単価を下げて)
商品購入を促すような仕組みは
現代社会ではどこでも見られます。

例えば航空会社における座席価格の流動性です。

航空会社は一度のフライトで購入できる(売れる)
座席上限が決まっているので空席になりそうな場合
安くして売ってしまった方が利益になります。

そのため購入時期や代理店など購入経路によって
座席の価格が異なってきます。

利用者にとっては高いから買わないけど
安くなったら買うというのは普通の行為ですよね。

でも航空会社からすると売れない(人気のない)
余った座席を売る工夫が成功したと言えますよね。

REITは不動産投資したくてもできない利用者が
価格を下げて投資するようにしています。

これをそのまま航空会社の例で当てはめると
売れない(人気のない)余った不動産を売る
不動産会社の工夫であるということができます。

REITは不動産会社が利益を上げるための仕組み、
そういった理解をしています。

そこでREITは余り物ばかりではないという反論も
もちろんあると思います。

ただ株式投資の場合は企業と株主・投資家の立場が
同等または株主のほうが上にあるのに対して
REITには上下関係ではなく、購入者というお客と
販売者という顧客関係に近いように感じ、
どうしても買わされている感が拭えません。

REITで儲けた人だってたくさんいるでしょうが
この感覚がある限り私は手を出さないでしょう。

消えゆくキャピタルゲインへの希望

高いギャンブル性

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投資においてその比重は各々異なりますが
インカムゲイン重視かキャピタルゲイン重視かで
投資スタイルが変わってきます。

不動産投資であればハイリスクであるため
莫大なキャピタルゲインを狙うでしょうか。

REITは利率でいうと高い分配金のおかげで
インカム重視の運用を目指す人もいるでしょうか。

ただどちらも不動産の価値に影響を受けるため
資産価値の上昇にはその不動産や土地の
人気化が必須です。

不動産は人が集まるかどうかで価格も変動して
集まるから人気なのか、人気だから集まるのかは
誰も判断することができないように感じます。

一方で一般的な企業の株価も人気化して
株価が上昇するということは頻繁に起こります。

それも人が株を買うから上がるのか、
上がったのを見て今後の値上がりを見越して
買われていくのかは判断できません。

しかしながら企業株価はその企業努力によって
財務状況の改善や今後の期待値を自ら生み出し
人気化させることができるのに対して不動産価格は
直接的に土地の価格を上げることが困難です。

もちろん大規模なインフラ投資などで
利便性を高めて人気化させることができますが
大規模投資が必要で失敗すると何も残りません。

企業株価上昇のための努力は株価に繋がらなくても
その企業の見えない資産、無形資産として残り
株価への影響以上に資産価値を高めてくれます。

私が購入した株(資金)を使って
さらに力強くなっていく企業とその経営者を尻目に
不動産関連の投資はリスクが高すぎて
ギャンブルのように感じてしまいますよ。

その企業を応援するのか、その不動産地域を
成長させてくれる企業を応援するのか、
この違いでもありますが私は投資を通して
その企業を応援していきたいと強く思っています。

外的要因の範囲の広さと大きさ

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REITに投資する時にはインカムゲインを重視し
キャピタルゲインをほとんど狙わないという方も
中にはいるかもしれません。

私はインカムもキャピタルゲインも目指す
欲張りな性格のため完全にどちらかを
捨てるとかはできません。
(いやどちらか捨てるような極端な人いないか)

先程の話と少し重複しますが
キャピタルゲインを目指す上で不動産投資は
外的要因が大きすぎるように感じます。

その国の税制、法律、規則の転換によっては
全く投資状況が変わってしまうリスクが
不動産関連の投資にはあります。

株式投資も法律の変更や、最近だと
米国ハイテク企業へのEUからの圧力などあって
同じように思われるかも知れませんが
法律の変化に対応するのも企業努力一つで
解決できることでしょう。
(むしろそういった変化は腕の見せ所ですね。)

今回のマレーシア大統領選のように
政権が変わってイスカンダル計画危うし?
みたいな状態になるとどうにもできません。

そういった外部要因はできるだけ排除しなければ
長期投資も迂闊にできません。

株を保有した限りは自力で成功に導く。

それくらいの気概を持って投資するには
株式投資が最適ではないでしょうか。

キャピタルゲイン狙えるの?

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もうすでにボロクソに言ってますが投資の本質は
なんと言ってもキャピタルゲインではないですか?

外部要因の大きいREITの資産価値であっても
キャピタルゲインに成功した人もいて
運任せでもキャピタルゲインできることに
株式投資を変わりはないかもしれません。

ただここで不動産の価格について考えてみますと
そもそも不動産の価値って今後上がるんだっけ?
という素朴な疑問が湧き上がってきます。

いきなりですが米国フェイスブック(FB)の
世界の月間利用者数は22億人を超えています。

つまり単純計算で世界の約30%の人は
インターネットに繋がっていることになります。

もちろんフェイスブックをやっていなくても
インターネットを使っている人たちは
かなり大勢いることでしょうから世界中で
インターネットは繋がっていることでしょう。

そんなネットが浸透したこの世界で
人口が増えるからって土地の値段って
簡単に上がっていくものでしょうか?

これまでは人が集まり、そこに企業も集合し
新しいサービスも生まれていく相乗効果が
あったかもしれません。

でもそれが今後も続いていくとは思えません。

ネットを使ったサービスですでに
通販、宅食、ひいてはVRでの観光再現など
生活上の立地条件は多岐にわたります。

人が集まるところはストレスも受けやすく
人の少ないところを求める人の割合も
増えてくるのではないでしょうか。

もちろんある地域、都市では人口が集中する、
そういったことが起こるとは思いますが
人気の土地に住みたいということは
なくなっていき、各人が住みやすい形で
生活していくだろうと考えています。

さらに人口が集中する都市でも
インフレ率を超えて不動産価格が高騰することは
起こりにくくなってきているように感じますので
このままで本当にREITに長期投資できるのか?
そういった疑問を持ち、払拭することができずに
投資を避けているということになります。

まとめ

なんだかんだで長くなってしまったので
要約して終わりにしましょう。

今回拝読頂いた方の根気には頭が上がりません。

よりわかりやすく面白いコ記事をシェアできるよう
これから頑張っていきますよー。

私がREITではなく株に100%投資する理由

  • 信託手数料払いたくない!という節約心
  • 不動産業者に搾取されるか!という反骨心
  • ギャンブルはしたくない!という純心
  • 主体的に投資を楽しいたい!という我心
  • ネット社会への期待!


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